北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
〔十五屆〕第24號(hào)
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于2020年3月27日通過，現(xiàn)予公布，自2020年5月1日起施行。
北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2020年3月27日
北京市物業(yè)管理?xiàng)l例
(2020年3月27日北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過)
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 前期物業(yè)
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例；非住宅物業(yè)管理參照執(zhí)行。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。
第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。
推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。
支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。
第五條 本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)及有關(guān)共有部分利用和管理等事項(xiàng)。
第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
(四)建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度；
(五)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；
(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；
(八)實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門履行下列職責(zé)：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；
(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；
(三)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
(四)組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員開展培訓(xùn)；
(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作；
(六)落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
發(fā)展改革、民政、財(cái)政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第七條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。
第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制；有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單，依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。
第十條 突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
第十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十二條 本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。
第十三條 本市支持法律、會(huì)計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督和審計(jì)等服務(wù)。支持非營利性社會(huì)組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。
第十四條 本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。
規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。
第十六條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。
第十七條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告?！?/span>
第十八條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。
第三章 前期物業(yè)
第十九條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。
未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十一條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；
(二)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。
第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。
第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)，就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。
本條例所稱業(yè)主還包括：
(一)尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；
(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；
(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人；
(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；
(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；
(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；
(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共用設(shè)施；
(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)自行管理物業(yè)；
(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；
(三)提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(四)提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
(九)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；
(十)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定；
(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；
(五)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)；
(七)履行房屋安全使用責(zé)任；
(八)按照規(guī)定分類投放生活垃圾；
(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二十九條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請。
第三十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面申請后三十日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進(jìn)行審核，對符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，指定居民委員會(huì)、村民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長。
籌備組組長應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表召開首次籌備組會(huì)議，成立籌備組?！?/span>
籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定；業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。
籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；
(二)制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；
(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
(六)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng)，并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三十三條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定召開，決定下列事項(xiàng)：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；
(三)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；
(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
(七)決定共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金；
(八)確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；
(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就前款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)提出。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；
(二)具有完全民事行為能力；
(三)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；
(四)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；
(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；
(六)未被列為失信被執(zhí)行人；
(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；
(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
(一)社區(qū)黨組織推薦；
(二)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦；
(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織。
社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)?！?/span>
任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：
(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(三)管理規(guī)約；
(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
(五)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。
業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況；
(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；
(十一)配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
